Programma van Eisen / Gebouwperformance

Weten waarvoor je betaalt

Wie kent de uitspraak niet 'noem de 3 belangrijkste aspecten bij de keuze voor nieuwe kantoorruimte ................. locatie, locatie en locatie'. Gelukkig heeft de gehele markt de afgelopen jaren aan professionaliteit gewonnen, ook al ligt het zwaartepunt bij de aanhuuronderhandelingen nog vaak bij de financiële aspecten (huurprijs / incentives). De beoordeling van de basisperformance van het gebouw (of beter gezegd de 'fit for purpose') blijft in deze fase vaak onderbelicht. En dat terwijl een mismatch tussen gebouwperformance en gebruikerseisen voor rekening van de huurder komt. Zo is bijvoorbeeld bekend dat innovatieve huisvestingsconcepten aanzienlijke consequenties kunnen hebben voor de akoestiek en het klimaat. Huurders derhalve opgelet.

In geval van grootschalige herhuisvesting en / of nieuwbouw zullen huurders veelal de gewenste gebouwperformance vastleggen in een Programma van Eisen. Daarbij is het wel verstandig onderscheid te maken in de eisen die betrekking hebben op het basisgebouw (voor rekening verhuurder) en op de inrichting (voor rekening huurder). Speciale aandacht vergen die zaken die zowel basisgebouw als inrichting raken waarbij het zaak is dat zowel de belangen van verhuurder als huurder daarbij gerespecteerd en gegarandeerd kunnen worden.

In geval van nieuwbouw zal de performance van gebouw en installaties veelal duidelijk zijn vastgelegd in een Technische Omschrijving. In geval de bouw nog moet starten zullen hierbij ook procedure afspraken moeten worden opgenomen over de integratie van het inrichtingspakket / huurdersvoorzieningen (deels) tijdens de bouw. Zaken die hierbij aan bod dienen te komen zijn o.a. planning besluitvorming, kosten van bouwtijdverlenging, boeteclausules, informatieverplichting, prijsvorming, opslagen, garanties en aansprakelijkheid. Vaak stelt men hiertoe een samenwerkingsovereenkomst op die samen met de huurovereenkomst en de Technische Omschrijving gelijktijdig wordt getekend.

Elk gebouw is anders en als het om bestaande gebouwen gaat zal ook de staat van oplevering per situatie verschillen. Tenslotte is de wijze waarop aan het geheel uitvoering wordt gegeven afhankelijk van de hierbij betrokken spelers. Kortom, het is zaak vroegtijdig, parallel aan de huurcontractonderhandeling, reeds voldoende technische kennis in uw team te hebben om te komen tot een 'deal' waar u ook op termijn blij mee bent. Voor een eerste indruk van de diverse aspecten die hierbij een rol spelen, volgt hier enige achtergrondinformatie met betrekking tot indeelbaarheid, bouwkundige opleveringsniveau, elektra & verlichting en klimaat. 

​Indeelbaarheid

De indeelbaarheid van een pand / verdieping is van grote invloed op de indeling in termen van functionaliteit en efficiency. In het bijzonder als sprake is van een innovatief huisvestingsconcept. In algemene zin zijn de volgende trends aan te geven:

Ingeval van huisvesting in een verzamelgebouw gelden daarbij nog de volgende voorkeuren.

Bouwkundig opleveringsniveau

Er is logischerwijs een relatie tussen het afwerkingsniveau en de huurprijs. Reden om hier uitsluitend in te gaan op enkele zaken die effect hebben op de functionaliteit.

Elektra & Verlichting

Men mag verwachten dat een kantoorgebouw in de basis geschikt is voor de ter plaatste uit te voeren kantoorwerkzaamheden. Op het vlak van Elektra & Verlichting zal dit in de praktijk veelal wel het geval zijn. Toch enige aandachtspunten.

Klimaat

Bij de selectie van een nieuw kantoor zal de klimaatspecificatie veelal nauwelijks een rol spelen. En dat terwijl in het gebruik het klimaat verreweg de meeste klachten oplevert. Enige aandachtspunten.