Definitie m²

Meten is weten

De m² is een zeer belangrijk eenheid in de kantorenmarkt. Voor de aannemer, belegger, overheid, huurder, etc. Maar bedoelen ze allemaal wel hetzelfde? Het antwoord is neen. Er zijn diverse soorten m²'s. Voor kantoorgebruikers is de m² verhuurbaar vloeroppervlak veelal de belangrijkste. Deze eenheid vormt vaak de basis voor de huursom. En daar bestaat zeker geen discussie over? Jazeker wel. Sterker, er bestaat zelfs een vereniging de vierkante meter  die zich hier al jaren mee bezighoudt. En vanaf 1 januari jl. heeft ook de RICS, de internationale vereniging voor vastgoedprofessionals, een eigen internationale standaard gelanceerd onder de naam RICS Property Measurement. En dat is geen luxe want de kantorenmarkt (verhuurders) wordt alleen maar internationaler en de gehanteerde definitie van de m² en de wijze hoe hiermee wordt omgegaan, kan verstrekkende financiële consequenties hebben. Vooaralsnog is in Nederland op dit vlak de NEN 2580 het meest geaccepteerde kader. Hier volstaan wij met een beknopt overzicht gericht op de belangen van de kantoorgebruiker.

Toelichting & Aanbevelingen

De NEN 2580 geeft een eenduidige definitie van de verschillende m² begrippen inclusief de berekeningsmethodiek. Onderstaand een schematisch overzicht (merk op dat verhoudingen in het schema niet overeenkomen met de werkelijkheid / zo bedraagt het verhuurbaar vloeroppervlak gemiddeld 80%-85% van het bruto vloeroppervlak).

NEN_2580.jpg

 

De meeste kantoorgebruikers zullen alleen geïnteresseerd zijn in het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO). Deze eenheid vormt immers (veelal) de basis voor de huurprijs. Daarnaast geeft het een indicatie voor de efficiency van de huisvesting veelal uitgedrukt in m² VVO per werkplek, medewerker of fte (fulltime equivalent).

Het metrage VVO behelst globaal het oppervlak gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies die de ruimte(n) omhullen. Waar gelijke gebouwfuncties aan elkaar grenzen wordt gemeten tot het hart van de scheidingsconstructie. Ter plaatse van raamopeningen wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5 m boven de vloer. Ruimten met een hoogte lager dan 1,5 m tellen niet mee.

Hoewel de definitie helder is geeft dit geen garantie voor een juiste berekening. Laat 2 adviseurs een NEN 2580 berekening maken en de kans is klein dat hier precies hetzelfde metrage VVO uitkomt. De oorzaken hiervoor zijn o.a. de kwaliteit van de onderleggers (digitale of analoge tekeningen), interpretatieverschillen, rekenfouten en de wijze waarop de algemene meters worden toebedeeld. Met name laatste onderdeel is belangrijk. Het gaat hierbij om de evenredige toedeling van ruimten voor gezamenlijk gebruik en de toerekening van de algemene verkeersruimten gelegen tussen deze ruimten en de eigen voordeur. Al met al reden om niet klakkeloos aan te nemen dat het opgegeven metrage (met de toevoeging 'conform NEN 2580) juist is. Een check kan veel discussie en geld schelen.

Voor kantoorgebruikers die ook eigenaar zijn (of deelnemen in een ontwikkelingstraject) is ook het bruto vloeroppervlak (BVO) belangrijk. De stichtingskosten (grondkosten + bouwkosten + bijkomende kosten) worden nl. uitgedrukt in m² BVO. Dit geldt ook bij erfpacht. Het metrage BVO wordt gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de gevel.

Voor grote organisaties die vanuit corporate real estate oogpunt zich o.a. richten op het vaststellen van de gebouw efficiency / corporate standards, worden ook de begrippen als netto vloeroppervlak (NVO) en gerealiseerd nuttig vloeroppervlak (GNO) gehanteerd (zie schema NEN 2580).

Handige links m²

Onder - en overmaat in het huurcontract