Werkbare gedragscode makelaars een (kleine) stap dichterbij?

Afgelopen week organiseerde de RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors ) een CPD bijeenkomst rondom het thema 'gedragscode en professionele richtlijnen voor makelaars'. Positief was de grote opkomst als ook de openheid van de discussie. Maar inhoudelijk was het af en toe wel even 'billenknijpen'. Aan eensgezindheid rondom het onderwerp in algemene zin geen gebrek tot de overstap gemaakt werd naar de dagelijkse praktijk. Die is toch weerbarstiger, helemaal als het eigen verdienmodel daarbij in het geding komt.

De RICS kent in Nederland ruim 950 (aspirant) leden waaronder taxateurs, ingenieurs, adviseurs en makelaars. De organisatie strijdt voor professionalisering van èn vertrouwen in de vastgoedbranche. In dat kader heeft de RICS ethisch handelen verheven tot een van haar speerpunten. Naast 5 basisprincipes (handel met integriteit, bied hoge kwaliteit van dienstverlening, bevorder het vertrouwen in de beroepsgroep, handel met respect en neem verantwoordelijkheid) heeft men daar nu voor de makelaars 12 principes aan toegevoegd die, zoals men stelt, onder strenge regulering van de RICS vallen. Op zich een goed initiatief maar brengt het ons daadwerkelijk verder?

De meetlat van integer handelen

Integriteit draait naast het wettelijk kader steeds meer om normen en waarden. Iets kan wettelijk wel niet verboden zijn, dat wil nog niet zeggen dat het daarom maatschappelijk wordt geaccepteerd. De rechtszaak rondom de interim managers van SNS Property Finance spreekt boekdelen. En de publieke opinie wordt steeds belangrijker. Kijk ook naar de Panama Papers. En we weten inmiddels dat met de sociale media een misstap kan leiden tot onherstelbare reputatieschade.

Integriteit is op zich een rekbaar begrip met vele grijstinten. Zeker als we daarbij de verschillen tussen de beroepsgroepen betrekken. Zo heeft een adviseur (maar ook zijn cliënt) veelal van huis uit een sterker ontwikkeld integriteitkompas met als basis onafhankelijkheid en een transparant verdienmodel. Een makelaar zal van nature meer de grenzen opzoeken, al dan niet gerechtvaardigd door de resultaatafhankelijke beloningstructuur. De RICS probeert integriteit tot een universeel gedachtegoed te maken. En dat maakt het er allemaal niet eenvoudiger op.

Zo zijn er de grote, integrale dienstverleners met een breed pakket aan diensten en partijen die slechts enkele (separate) diensten aanbieden. Is de gedragscode nu integraal per bedrijf van toepassing of per dienst of per RICS lid? Bij de taxateurs zijn door middel van de Red Book en het toezicht vanuit AFM / DNB de ethische kaders inmiddels wel duidelijk. Echter bij de andere makelaarsdiensten zijn we nog niet zo ver en zien we dat met een toename van diensten (lees verdienopties), de materie alleen maar complexer wordt. 

How to deal with conflicts of interest

Ga je je cliënt waarvoor je aanhuurt melden dat bij de keuze voor object A je van de eigenaar de verkoop- of beheeropdracht krijgt? Of dat ingeval wordt gekozen voor het zelf in de verhuur hebbende object B, je naast de aanhuurfee van eigenaar een marketingvergoeding ontvangt? Dat je bij een verkoopopdracht een voorkeur hebt voor verkoop aan partij C omdat je daar regelmatig (over en weer) zaken mee doet? En hoe om te gaan met een verkoopopdracht voor partij D waarbij je eigen (zuster)organisatie geïnteresseerd is in aankoop?

Bij de in de RICS bijeenkomst gepresenteerde voorbeelden was de terugkerende vraag in hoeverre daadwerkelijk sprake was van een conflict of interest. En daar was men het zeker niet altijd over eens. Wel over de oplossing zijnde 'transparantie', of wel het op een juiste wijze informeren van je cliënt. Maar tot hoe ver gaat die informatieverplichting? Wellicht belangrijker is de vraag voor wie dit eigenlijk de beste oplossing is? Is de cliënt niet veel beter af als een dergelijk conflict of interest op voorhand wordt vermeden .................

Pro's en con's van een internationale standaard

De RICS is mondiaal actief en telt veel leden die internationaal opereren. Reden voor hen om te streven naar een universele, internationale ethische standaard. Op zich plausibel, echter niet zonder consequenties. Zo bestaan er qua markt, spelers en mores per land de nodige verschillen. En dan hebben we het even niet over centraal Afrika maar ook dichter bij huis. Zo is het bijv. in Frankrijk heel normaal als een makelaar (via 2 verschillende business units) in een deal zowel aan de aanhuur- als verhuurzijde optreedt. Een situatie die in Nederland gelukkig ondenkbaar is. Om deze significante verschillen te vangen in één gedragscode is door de RICS gekozen voor een meer algemeen kader, een hoog abstractieniveau (principes, geen vertaling naar de dagelijkse praktijk) en de nodige ruimte voor (eigen) interpretatie. Het maakt het geheel helaas niet sterker. Voorzien is in een aanvullende richtlijn (niet bindend) voor vastgoedmanagers maar helaas ontbreekt (nog) een dergelijke toelichting voor makelaars; een doelgroep waar dit onderwerp zeker meer te weeg zal brengen.  

In de RICS bijeenkomst werd duidelijk dat wij in Nederland nogal eens zuiverder in de leer zijn dan in de ons omringende landen. Zo werden conflicts of interest waarbij taxatie en transactie door elkaar heen lopen, veelal direct betiteld als onacceptabel terwijl de internationale richtlijnen hiervoor veelal een oplossing bieden in de vorm van 'transparantie'. 

Hoe verder

Het initiatief van de RICS in deze moeilijke materie is lovenswaardig. Om echter in Nederland te komen tot een gedragscode die daadwerkelijk bijdraagt aan de professionalisering en het aanzien van de vastgoedmarkt, is een verdere aanscherping van de koers noodzakelijk. Er is op dit moment nog sprake van een te grote mate van vrijblijvendheid en onduidelijkheid tussen 'zeggen wat we doen', en 'doen wat we zeggen'. Wil je echt de standaard zetten en deze ook kunnen handhaven dan zullen we concreter moeten zijn over wat we verstaan onder ethisch handelen, conflicts of interest en transparantie. Belangrijk daarbij is om in de communicatie ook de cliënten hierin mee te nemen.

Het goede nieuws is dat in genoemde RICS bijeenkomst er door de aanwezigen een duidelijk signaal werd afgegeven om veel verder te gaan dan de thans voorliggende gedragscode. Niet zozeer ingegeven door de recente rechtszaken rondom SNS Property Finance en Jos van Rey, maar meer vanuit de overtuiging dat professionaliteit en vertrouwen hand in hand gaan met concrete ethische richtlijnen. Richtlijnen die voor een ieder duidelijk (lees SMART) moeten zijn en waarvan de naleving als een 'conditio sine qua non' wordt gezien.

 

Specifieke vragen over bedrijfshuisvesting? Kantorenwizard.nl helpt je verder.