Waar we het op Expo Real 2016 niet over gaan hebben

Deze dagen komen de Europese vastgoedspelers die er toe doen samen in München. Uiteraard staat het positieve marktsentiment prominent op de agenda. Door de enorme toestroom van haast 'gratis' geld verkeert de beleggingsmarkt in een jubelstemming. Reden voor een feestje! Op het programma staan ook enkele minder positieve onderwerpen zoals de mogelijke gevolgen van de brexit. Maar de bom onder de onroerend goed markt zijnde de structurele uitval van vraag door gebruikers naar onroerend goed, zien we niet terug in het programma. 

Hoewel de berichten van diverse vastgoedspelers ons anders doen vermoeden, hangen er donkere wolken boven de Nederlandse vastgoedmarkt. De afgelopen week waren er voldoende berichten in de media om je af te vragen of we niet met hoge snelheid op weg zijn naar de volgende vastgoed crisis. Een greep uit het nieuws dat ons tot nadenken zou moeten aanzetten.

Vraaguitval kantorenmarkt door teruglopende kantoorwerkgelegenheid

ING heeft aangekondigd de komende 5 jaar van 2.300 medewerkers in Nederland afscheid te nemen. Of in vastgoedtermen een vraaguitval van tenminste 35.000 m² aan kantoorruimte. De Nederlandse Bank geeft aan dat de andere banken snel zullen volgen. Verdere automatisering en noodzakelijke rendementsverbetering vormen een blijvende druk op de werkgelegenheid. Overigens zien we dergelijke bewegingen ook al bij de verzekeraars en in de IT sector (bijv. NN, Microsoft en Ericsson).

Ook de winkelmarkt op toplocaties onder druk

Was eerst het verhaal dat met name de kleinere steden worden getroffen door leegstand en huurprijsdalingen, nu blijkt uit onderzoek van DTZ Zadelhoff dat ook de bovenkant van de markt last begint te krijgen van vraaguitval. In de duurste winkelstraat van Nederland, de Amsterdamse Kalverstraat, staan voor het eerst in lange tijd weer panden te huur. Door het omvallen van concerns als V&D gaan ook hier nu de huren omlaag. Niet voor niets dat minister Blok probeert om het winkelvolume in Nederland rigoureus af te bouwen.

Amsterdam kan een verdere groei van het toerisme niet meer aan

De hotelmarkt verkeert in een positieve flow. Zeker in Amsterdam waar het aantal overnachtingen de afgelopen 12 maanden met 10% is gestegen. En dan hebben we het nog niet over de effecten van de enorme groei van het aantal Airbnb-overnachtingen. De inwoners van Amsterdam klagen inmiddels steen en been. De gemeente wil Airbnb aanpakken om meer grip op, en geld uit, deze situatie te halen. En nu laat de politie weten door de enorme groei van het aantal toeristen eigenlijk niet meer voor de veiligheid in te kunnen staan. Het eind van de verdere groei van het hotelaanbod, mede ingegeven door de vele transformaties, is in zicht.

Woningen binnen afzienbare tijd onbetaalbaar

Terwijl het CBS spreekt van een oververhitting van de Amsterdamse woningmarkt, komt gebiedsontwikkelaar BPD met onderzoeksresultaten dat, ondanks de lage hypotheekrente, woningeigenaren thans gemiddeld 37% van hun inkomen aan wonen besteden. Voor huurders zou het gaan om 41%. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting stelt dat 33% als een acceptabel aandeel kan worden aangemerkt. De enorme interesse vanuit de beleggingsmarkt voor wonen heeft derhalve zijn keerzijde en lijkt te resulteren in prijsopdrijving en op termijn een overaanbod in het duurdere segment. Vraag is wie daar straks de rekening van gaat betalen.

Twijfels over je plan van aanpak? Neem contact met ons op voor een gratis second opinion!