Vastgoed en duurzaamheid: het blijft een moeizaam huwelijk!

NVM Business meent dat het verplichte energielabel C voor kantoren per 2023 tot grote problemen kan leiden. Is dat wel zo of gaat het hier om bangmakerij door een belangenvereniging die zo op het oog weinig opheeft met duurzaamheid? Maar er zijn ook spelers zoals ABN Amro en ING die sinds kort een wel bijzonder voorbeeldig gedrag vertonen op het dossier duurzaamheid.

Een lange adem

De weg naar duurzaamheid is lang en met vele hobbels. Zo is het alweer 11 jaar geleden dat Al Gore de discussie een boost gaf met zijn film ‘an inconvenient truth’. Het duurde tot 2015 dat op de klimaattop in Parijs het klimaatverdrag werd gesloten. In Nederland is de gebouwde omgeving goed voor 36% van de CO2-uitstoot. Afgesproken is om per 2020 te komen tot een 20% besparing op energie. Als de horizon maar ver genoeg ligt dan durven we wel. Maar gaan we het ook halen?

Per 2015 is in het kader van bewustwording bepaald dat het bij verkoop of verhuur van kantoorruimte verplicht is om een energielabel te overleggen. Bij grote gebouwen is het zelfs verplicht om alle energiebesparende maatregelen uit te voeren die een terugverdientijd hebben van korter dan 5 jaar. Maar gebeurt dat ook?

Minister Blok heeft onlangs bepaald dat kantoren per 2023 over een energielabel C of hoger moeten beschikken. Qua duurzaamheid een mooie stap voorruit. Maar is dat haalbaar en zal naleving en handhaving ditmaal wel plaatsvinden?

Impact nieuwe wetgeving

Nederland heeft ca. 80 miljoen m² kantoorruimte (ca. 50 mio m² commercieel en 30 mio m² maatschappelijk). Onderzoeksbureau Geophy heeft becijferd dat ca. 50 miljoen m² een lager label heeft dan C en dus onvoldoende duurzaam is. De totale renovatiekosten worden ingeschat tussen de € 860 mio (Ministerie) en € 2 miljard (Vastgoedwereld). Het moge duidelijk zijn dat de bouwers en installateurs enthousiast zijn over deze nieuwe wetgeving.

Genadeklap leegstaande kantoren?

Van de 50 mio m² commerciële kantoorruimte staat ca. 14% leeg. Door Cushman & Wakefield wordt ca. 1/3 van deze leegstand ofwel 2,4 mio m², als kansarm aangemerkt. Een energielabel verandert daar niets aan. Deze panden zijn met recht toe aan transformatie of sloop. De overige leegstaande 4,5 mio m² wordt als kanshebbend dan wel kansrijk aangemerkt. Duidelijk is dat wanneer er voor deze panden zich een huurder meldt, er het nodige geld op tafel dient te komen. Een basisrenovatie (plafond, verlichting, afwerking) gaat snel richting de € 100 tot € 150 per m². De te nemen maatregelen op het vlak van duurzaamheid kunnen daarbij worden meegenomen. Indicatie, de hiermee gemoeide additionele kosten liggen tussen de € 10 en € 65 per m². En dat bezien tegen een standaard 5-jarige huurovereenkomst valt dat allemaal reuze mee.

Standpunt NVM

NVM Business ziet met het besluit van Stef Blok de volgende doemscenario’s op de vastgoedexploitant afkomen.

Het standpunt van de NVM ademt een zekere desinteresse uit voor het onderwerp duurzaamheid. De beroepsgroep vindt het allemaal maar lastig, het kost geld en waarom iets doen waar de markt niet expliciet om vraagt? En zo wordt ook de labelverplichting bij verkoop en verhuur nog steeds op ruime schaal geschonden.

De groene rol van de banken

En dan zijn daar plots de banken die als vaandeldragers vooropgaan in de vergroening van de Nederlandse kantorenmarkt. Zo hebben o.a ING en ABN Amro onlangs haar vastgoedklanten medegedeeld dat lopende financieringen alleen worden voorgezet als men een plan voor verduurzaming overlegt. Zo niet dan eindigt de samenwerking. Komt dit voort uit een zekere maatschappelijk verantwoordelijkheid of simpelweg uit het vroegtijdig elimineren van risico’s? Immers na 2023 verliezen niet-duurzame kantoren haar bestaansrecht. Met deze stap is in ieder geval duidelijk dat de duurzaamheidsdiscussie niet meer vrijblijvend is.

Zijn duurzame kantoren meer waard?

De Universiteit van Maastricht onderzocht in opdracht van ING de relatie tussen de waarde van duurzame en niet-duurzame panden. En wat blijkt, in 2015 waren duurzame panden 9,1% meer waard dan niet-duurzame panden. Even los van de twijfelachtige nauwkeurigheid van de cijfers, op zich niet zo verrassend. Immers relatief jonge panden vallen automatisch in de categorie duurzaam, liggen op betere locaties en hebben hogere huurprijzen. Overigens zegt een label niet alles. Zo beschikken de meeste panden aan de Amsterdamse Zuidas over een A of B-label maar ook over een relatief hoog geïnstalleerde koelvermogen.

Baas bovenbaas

Onlangs kondigde ING aan dat zij met 15 vastgoedklanten naar Spitsbergen gaat om ze met eigen ogen te laten zien wat de CO2-uitstoot doet met onze ijskappen. Geen client entertainment maar client education! Wel jammer dat dit initiatief gepaard gaat met onnodig vliegverkeer en bijbehorende CO2 uitstoot ...  

NVM Business is recentelijk gestart met een Marktgroep Kantoren C-label. En haar ambities zijn duidelijk.

Maar waar is de kantoorgebruiker?

Toch merkwaardig dat de kantoorgebruiker zich in deze discussie niet laat horen. Elke zichzelf respecterende organisatie heeft inmiddels in haar missie iets opgenomen over Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Duurzaamheid maakt daar onderdeel van uit. Toch beschikt het gros van alle kantoorpanden nog steeds niet over een energielabel. Daarnaast stokken nog steeds investeringen in duurzaamheid doordat de kosten bij de vastgoedexploitant liggen en de baten (lees lagere energiekosten) bij de huurder. Daar zou je toch afspraken over kunnen maken?

Inmiddels staat duurzaamheid wel op de agenda van kantoorgebruikers als het om nieuwbouw gaat. Dit is mede het gevolg van de inspanningen van ontwikkelaars zoals OVG. Maar bij bestaande bouw? Begrijpelijk dat men liever een financiële bijdrage ontvangt voor de inrichting dan dat dat geld in een labelverbetering wordt gestopt. Toch zouden huurders in een dergelijke situatie veeleisender moeten worden. Als onderdeel van een voor sommige abstract begrip als Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, is juist op dit punt concreet resultaat te behalen. En als die kantoorgebruiker eenmaal gemobiliseerd is dan kunnen de makelaars, banken en NVM weer rustig doorgaan met waar ze goed in zijn. U begrijpt het!

 

 

Twijfels over het advies van je makelaar of adviseur? We leveren graag een second opinion!