Transformatie, wondermiddel of doekje voor het bloeden?

De al jaren toenemende leegstand op de kantorenmarkt heeft zich eindelijk gestabiliseerd. Helaas niet door een substantiële toename van de verhuur maar door transformatie naar andere functies. Op dit moment staat ruim 7,5 mio m² kantoorruimte leeg. Gaan we met transformatie de komende jaren (nagenoeg) de gehele leegstand oplossen of zal het zo'n vaart niet lopen? Het FD deed verslag van de verstrekkende standpunten hieromtrent van de VVD fractie in Den Haag; 'hoogste tijd voor grootschalige sloop'. Ontwikkelaar Local reageerde hierop verbolgen; 'Néé, sloop geen vastgoed'. Maar hoe zit het nu echt.

De kantorenleegstand in cijfers

Mede door het speculatief bouwen in de vorige decennia is de voorraad kantoorruimte in Nederland sterk toegenomen. Door de economische teruggang, de demografische situatie en met name door nieuwe vormen van werken is tegelijkertijd de vraag de laatst 10 jaar gedaald. Resultaat is een structurele leegstand van ruim 7,5 mio m² ofwel 15% van de kantorenvoorraad. Experts, waaronder DTZ, menen dat daarvan ca. 40% in haar huidige opzet zelfs geen toekomst meer heeft.

Eenzelfde beeld zien we bij het maatschappelijk vastgoed. Een op de zeven scholen, tehuizen en sporthallen staat leeg. In totaal gaat het hier ook om een volume van ca. 7,5 mio m². Kortom een enorme opgave die niet alleen over miljarden gaat maar ook de leefbaarheid van de Nederlandse steden raakt.

Het wondermiddel 'Transformatie'

Transformatie staat pas een jaar of vijf op de agenda. Vele partijen verkozen in begin de ontkenningsfase boven het nieuw realisme. Was wel sprake van een structureel overaanbod? Waarom zou ik verlies nemen (afwaarderingen met wel 80%) terwijl mijn buurman die dat niet doet er mogelijk beter van wordt? Is mijn object wel kansloos; het was toch jaren goed verhuurd?

Dit beeld is snel veranderd toen de vraag (hotels, studentenhuisvesting) zich nadrukkelijker aandiende, geld goedkoper werd en de eerste afwaarderingen (noodgedwongen) hadden plaatsgevonden. Een mooi voorbeeld daarvan is de transformatie van kantorenpark Diemervijver tot Campus Diemen Zuid; een eigenaar die moest afwaarderen / verkopen, een goed plan van ontwikkelaar Snippe Vastgoed en een enorm tekort aan studentenhuisvesting in Amsterdam. En inmiddels is sprake van een stroomversnelling. De meest interessante markten (studentenhuisvesting en hotels) vertonen de eerste signalen van verzadiging en de jacht naar kansrijke objecten voor transformatie naar wonen, is in volle gang. Zo zijn bijvoorbeeld de thans nog in gebruik zijnde kantoren van ING aan de Haarlemmerweg te Amsterdam reeds verkocht voor toekomstige transformatie.

Of toch het doekje voor het bloeden

Transformatie kan een oplossing bieden voor leegstand mits aan de volgende voorwaarden kan worden voldaan.

In principe is iedereen tegen leegstand en dus voor transformatie. Maar dat biedt geen garantie voor succes. Zo leent zeker niet elke locatie zich voor transformatie; een afgelegen bedrijventerrein lijkt niet aantrekkelijk om te wonen. Maar ook wet- en regelgeving kan een onneembare hindernis vormen. Wat te denken van de transformatieplannen voor (delen van) Kronenburg te Amstelveen (van kantoren naar wonen) die worden geblokkeerd door het Luchthaven Indeling Besluit (LIB) Schiphol. Of een combinatie van factoren zoals bij het recent door M7 gekochte voormalig postsorteercentrum aan Den Haag Holland Spoor waarvoor de transformatieplannen de afgelopen 10 jaar telkens zijn vastgelopen (markt, gebouwstructuur, spoorweglawaai, monumentstatus, financiering). Ook zien we regionaal de eerste vormen van verzadiging (bijvoorbeeld hotels in Amsterdam, studentenwoningen in Nijmegen). En tenslotte zal niet iedereen in een getransformeerd kantoor willen wonen.

Terug naar de standpunten

In het FD van 18 mei jl. betoogden Frans de Graaf en Martin Wörsdörfer (gemeenteraadsleden VVD Den Haag) dat transformatie Den Haag niet gaat afhelpen van haar bovenmatige kantorenleegstand. De effecten van de verder krimpende rijksoverheid resulteert in zo'n stortvloed aan overbodige kantoormeters dat daarmee de complete Haagse kantorenmarkt structureel wordt verstoord. De overheid zou dan ook het voortouw moeten nemen om door middel van sloop de kantorenmarkt weer in een zeker evenwicht te brengen.

In een ingezonden brief op 21 mei jl. plaatsen Philip Boswinkel en Eric Martens van ontwikkelaar Local kritische kanttekeningen bij het VVD standpunt en roepen op tot transformatie in plaats van sloop (en nieuwbouw). Een logisch signaal aangezien Local zich primair richt op transformatie. Echter wel met reden. De door hen aangevoerde argumenten zijn de betekenis van de bestaande leefomgeving voor het publiek, duurzaamheid en kansen die transformatie (financieel, productietijd) biedt bij het verlichten van de acute woningnood.

De nieuwe realiteit

Zoals aangegeven biedt transformatie zeker niet voor alle situaties een oplossing. Ook op basis van de macrocijfers houdt het ergens op. Als we de leegstand in kantoren en maatschappelijk vastgoed bij elkaar optellen gaat het in totaal om ca. 15 mio m². Uitgaande van een gemiddelde woning van 75 m² zou het derhalve gaan om 200.000 woningen ofwel evenveel als de totale woningproductie van 4 jaar. En dan zitten we nog met al die kantorenlocaties die thans in ontwikkeling zijn.

Er zullen niet veel mensen zeggen dat we acuut moeten stoppen met de realisatie van de plannen voor de Amsterdamse Zuidas, Utrecht Centraal en Rotterdam CBD. Maar de volumetoevoegingen daar hebben wel direct consequenties voor andere locaties. Het blijft immers toch dezelfde vijver. Er zal dan ook een overall visie zal moeten komen waarbij ook een beeld ontstaat hoe we al die gebieden in ontwikkeling (denk bijvoorbeeld aan Utrecht Papendorp en Beukenhorst Zuid Hoofddorp) op een of andere wijze gaan 'afmaken' .

De argumenten van Local zijn grotendeels terecht. Maar met transformatie alleen komen we er niet. Het is dan ook duidelijk dat alle mogelijke middelen zullen moeten worden ingezet; van renovatie, transformatie, sloop, herontwikkeling tot selectieve nieuwbouw. Het signaal van de VVD in Den Haag is wat dat betreft een zinvolle aanvulling in de discussie.  We zullen er aan moeten wennen dat er voor mening kantoorpand geen (transformatie) toekomst is. Leegstand of alternatief gebruik zonder significante opbrengsten is wellicht voor de korte termijn een optie maar niet voor de langere termijn. Als er geen geld is voor de operationele kosten incl. onderhoud dan eindigt het een keer.

Na een twijfelachtige start (aanhikken tegen het afwaarderen, starre bestemmingsplannen aanloopproblematiek financiering ) is transformatie voor de vastgoedmarkt geen vies woord meer. Sterker, er wordt inmiddels geld mee verdiend. De volgende stap is dat ook sloop een minder beladen onderwerp wordt. Groot verschil is wel dat het daarbij niet alleen om afwaarderen gaat maar ook om kosten (sloop) om het boek te kunnen sluiten. Want in veel situaties zal geen sprake zijn van een positieve grondwaarde.

Voor de leefbaarheid van stad en dorp is het de vraag wat te doen met de ontstane ruimte, of wel het vullen van de gaten. Veelal zal dit betekenen een uitbreiding van het openbaar gebied (parkeren, plein, park, bos, etc.). Bedenk dat ook hiermee kosten gemoeid zullen zijn. Kortom er ligt een enorme uitdaging voor ons. Stedenbouwkundig maar met name in de acceptatie van de nieuwe financiële realiteit. Nauwe samenwerking tussen de (locale) overheden en de vastgoedspelers is daarbij een absolute voorwaarde!

Meer weten? Wij zijn altijd beschikbaar voor een nadere, vrijblijvende kennismaking.