Ruim baan voor nieuwbouw is doodsteek voor kwakkelende kantorenmarkt

Volgens enkele partijen actief binnen de vastgoedbranche leidt het ingezette marktherstel, zeker in combinatie met de brexit, spoedig tot schaarste aan kantoorruimte. Reden voor een warm pleidooi om meer ruimte te geven aan speculatieve nieuwbouw. Maar is dit wel zo verstandig? 

Status quo Nederlandse kantorenmarkt

Volgens de grote makelaarskantoren is er inmiddels sprake van een 'krachtig' herstel op de Nederlandse kantorenmarkt. De vraag naar kantoorruimte neemt (voorzichtig) toe en de leegstand laat een daling zien.

Gekeken naar de achterliggende cijfers ziet het geheel er minder rooskleurig uit. Zo is de behoefte aan kantoren, met name door Het Nieuwe Werken en de krimpende overheid, structureel afgenomen. Ten opzichte van de jaren voor de crisis gaat het hier om een daling van wel 40%. De jaarlijkse opname bedraagt thans ca. 1.2 mio m² en zal zelfs bij economische groei slechts in beperkte mate toenemen. Een substantiële groei van het aantal kantoorbanen ligt immers niet voor de hand gezien de demografische samenstelling van de Nederlandse bevolking en verdere automatisering bij o.a. overheid en financiële dienstverlening.

De leegstand daarentegen ligt al vele jaren rond de 7,5 mio m² of wel 15% van de totale voorraad. De voorzichtige daling die zich nu aftekent wordt voor het grootste deel veroorzaakt door transformatie van leegstaande kantoren naar hotel en of woonruimte. Op zich een prima ontwikkeling echter wel een die gepaard gaat met aanzienlijke afwaarderingen en die niet voor elk leegstaand pand een oplossing biedt.

Een nieuw geluid

In het FD van 6 juli jl. breken de makelaars van CBRE en Redept een lans om ruim baan te geven aan nieuwbouw ook als daar vooraf nog geen huurders voor zijn. Zij menen dat de verwachte verdere afname van de leegstand lokaal tot schaarste zal leiden hetgeen een rem zal zijn op de verdere economische ontwikkeling.  De daarbij aangehaalde  voorbeelden (o.a. Amsterdam Zuid-Oost en Amsterdam Sloterdijk) zijn wat ongelukkig. Juist deze locaties hebben als geen ander laten zien wat de maatschappelijke risico's van speculatief bouwen zijn. Te denken valt aan sociale onveiligheid en verloedering als gevolg van langjarige leegstand. Mooi dat door transformatie en renovatie de leegstand hier na 10 jaar op een enigszins acceptabel niveau is gekomen. Maar een reden om speculatieve nieuwbouw weer ruim baan te geven?

Effecten van de brexit

Uiteraard is een ieder hoopvol over de mogelijke effecten van de brexit qua verplaatsing van kantooractiviteiten van Londen naar Nederland. Maar partijen zullen eerst willen weten hoe die brexit er uit zal gaan zien (en of er nog andere 'exits' volgen) alvorens een relocatiebesluit te nemen. Dat gaat nog jaren duren. Hier nu op voorsorteren met speculatieve nieuwbouw is dan ook vanuit maatschappelijk oogpunt onverantwoord.

Ruimte voor nieuwbouw

Dit wil niet zeggen dat er geen ruimte zou moeten zijn voor nieuwbouw. Maar wel uiterst selectief zoals in situaties van vervanging en bij de vervolmaking van kantoorlocaties in wording. Gezien het enorme overaanbod (zowel fysiek als qua plannen) zullen daarbij politiek lastige keuzes gemaakt moeten worden. Hoogste tijd voor een integrale aanpak waarbij de centrale overheid haar verantwoordelijkheid neemt.

Er lijkt geen twijfel te bestaan over de vraag naar nieuwbouw. Logisch. Mits gerealiseerd op de juiste plek is de kans groot dat het goed verhuurd zal worden. Maar door het gebrek aan groei van de ruimtebehoefte zal deze nieuwbouw leiden tot (nog meer) leegstand elders. Dit betekent dat grootschalige nieuwbouw de doodsteek zal zijn voor menige bestaande locatie en zal leiden tot een afname van het vertrouwen incl. de investeringsbereidheid (o.a. verduurzaming) bij vele vastgoedbeleggers. 

Of gaat het om .....................

Maar er speelt meer. Door de situatie op de financiële markten is marktconform vastgoed een nog interessanter beleggingsproduct geworden. Door de daling van de rendementseisen is de onderliggende waarde met tenminste 15% tot 20% gestegen. De kostprijs daarentegen  (grondkosten, bouwkosten, bijkomende kosten) is nagenoeg gelijk gebleven. Bij een kantoorpand van enige omvang resulteert dit in een positief effect van vele extra miljoenen Euro's waar ontwikkelaars (naast de huurders) de makelaars (o.a. courtages voor verhuur, financiering en aan- en verkoop) graag in laten meedelen. Een pleidooi om ruimte te bieden aan speculatieve nieuwbouw vanuit hun hoek klinkt dan ook niet anders dan 'een preek voor eigen parochie'.

Lees ook onze ingezonden reactie zoals geplaatst in het FD van 13 juli jl.

Specifieke vragen over bedrijfshuisvesting? Kantorenwizard.nl helpt je verder.