Na overname DZAP weer een gelijk speelveld bij de internationale makelaars

Onlangs heeft Cushman Wakefield de overname bekend gemaakt van DZAP. Cushman Wakefield zelf in Nederland groot geworden door de overname van DTZ Zadelhoff in 2016, maakt nu de stap die CBRE, JLL, Colliers en Savills al eerder maakten richting integraal huisvestingsadvies. DZAP opgericht in 1995, was een van de grotere, nog zelfstandige spelers op de kantoorgebruikersmarkt m.b.t. interieur ontwerp en projectmanagement. In het verleden had men een samenwerkingsovereenkomst met DTZ maar na de overname van DTZ was de relatie tussen partijen onduidelijk. Daar is nu dus een eind aan gekomen.

Nederlandse makelaars op overnamepad

In 2006 verraste CBRE en Rietmeijer Huisvestingsadviseurs de markt door samen verder te gaan. Rietmeijer was op dat moment met meer dan 50 medewerkers de toonaangevende onafhankelijke huisvestingsadviseur in Nederland en kende een indrukwekkende lijst van opdrachtgevers (o.a. vele advocatenkantoren, Microsoft, AFM, Eneco, KWF Kankerbestrijding). Na de overname telde de CBRE-organisatie 115 medewerkers. Nu 12 jaar later is dat ruim het viervoudige (excl. de overgenomen tak van Johnson Controls)!

Door het samengaan van CBRE en Rietmeijer veranderde het makelaarslandschap in Nederland. De focus verschoof naar een integrale aanpak passend bij de wensen van de markt (‘one stop shopping’, ‘total cost of ownership’). DTZ volgde met een niet altijd even heldere samenwerking met D+Z, de voorloper van DZAP. JLL startte in 2011 in Nederland met Tetris, een aanbieder van projectinrichting op basis van Design & Build. Tot op de dag van vandaag wordt Tetris als onafhankelijke partij gepositioneerd hetgeen de transparantie niet echt ten goede komt (spaarzame vermelding van Tetris op de website van JLL). Het opkomende Savills volgde met de overname van het kleine technische bureau Tagis. Serieus werd het in 2014 toen Colliers, ook voortgekomen uit overnames, in Nederland AOS overnam, onderdeel van het goed bekendstaande AOS Studley. En nu met de overname van DZAP is het speelveld tussen de 5 internationale makelaars in Nederland dus weer vereffend.

De zelfstandige overblijvers

Door de marktdominantie van de 5 grote makelaars (samen goed voor 65% van alle aanhuuropdrachten) is het voor de zelfstandige overblijvers (huisvestingsadvies en projectmanagement), steeds moeilijker geworden. Immers een project begint veelal met een aanhuurtraject hetgeen voor de zelfstandige huisvestingsadviseurs / project managers vaak onzichtbaar is. Tegen de tijd dat het voor de markt wel zichtbaar wordt, is het project al vergeven aan de projectmanagement afdeling van de aanhurende makelaar. Een optimale vorm van ‘cross selling’. Het gevolg is dan ook dat diverse nog zelfstandige partijen inmiddels hun bakens hebben verzet. Zo doet AT Osborne niet veel meer op de kantoorgebruikersmarkt. Ook TG zie je niet meer bij het bedrijfsleven op dit vlak. En Procore is onderdeel geworden van het grote Duitse Drees & Sommer.

Is er nog toekomst voor onafhankelijk huisvestingsadvies

De stap naar integrale advisering heeft zeker bijgedragen aan de verdere professionalisering van de kantorenmarkt. Een veelgehoorde kritische kanttekening is wel dat door alle disciplines ‘in house’ in te vullen, een gezonde discussie / oppositie / interne controle binnen de projectteams is verdwenen. Het lijkt plezierig voor een opdrachtgever als alle discussies vooraf buiten zijn / haar blikveld zijn gevoerd. Echter als zaken complexer worden en / of er gevoelens ontstaan van mogelijke ‘conflicts of interest’, dan biedt een wat breder samengesteld projectteam met externen vanuit verschillende bloedgroepen, zeker voordelen.

Maar hoe vind je een zelfstandig advies- of projectmanagementbureau

De meeste bedrijven en instellingen worden gerund door intelligente en gedreven managers. Maar op het vlak van kantoorhuisvesting blijken het helaas nog regelmatig amateurs. Niet gek want hoe vaak komt het in hun loopbaan voor dat ze een (her)huisvestingsproject op hun bord krijgen. De complexiteit en de financiële impact wordt onderschat en/of men is zich onvoldoende bewust van de werking van de kantorenmarkt en de mogelijk aanwezige ‘conflicts of interest’. Kortom men is ‘onbewust incompetent’. Kantorenwizard.nl tracht door middel van tools (bijvoorbeeld de budgetcalculator) en voorlichting partijen laagdrempelig inzage te geven in de huisvestingsmarkt en haar spelers.

Maar ook als men vervolgens ‘bewust incompetent’ is, dan valt het nog niet mee een geschikte adviseur te vinden. De gemiddelde omvang van de bureaus is beperkt, de meeste zijn technisch georiënteerd en niet te veel bezig met marketing & communicatie. Kantorenwizard.nl heeft de markt voor advies en projectmanagement alvast in kaart gebracht. Klik hier voor het marktoverzicht. 

 

 

Kantorenwizard.nl is dé vraagbaak voor huisvestingsvraagstukken.