Kantoorruimte aanhuren doe je voortaan via internet

Na Fintech nu ook Proptech. Met name het door middel van internet bij elkaar brengen van huurder en eigenaar spreekt tot de verbeelding. De eerste dienstenaanbieders nieuwe stijl dienen zich aan. Denk daarbij aan partijen zoals Flexas, Skepp en Ventu.nl. Een serieuze bedreiging voor de positie van de makelaar of valt dat wel mee?

ICT breekt markten open

ICT biedt de mogelijkheid grote hoeveelheden data te verzamelen, te structureren en toegankelijk te maken voor specifieke doelgroepen. En als daar een verdienmodel bij te bedenken is dan gaat het snel. Denk bijvoorbeeld aan Booking.com, Iens.nl, Marktplaats.nl en Lexa.nl. En ook de vastgoedmarkt haakt inmiddels aan.

Old school

Binnen de makelaardij worden al vele jaren transactiegegevens bijgehouden. Het geeft o.a. de taxatiepraktijk inzage in de status quo van de kantorenmarkt. Ook biedt het de mogelijkheid partijen tijdig te kunnen benaderen bij expiratie van hun huurovereenkomst. Vanuit de media zijn o.a. Vastgoedmarkt en Property.nl de grote dataverzamelaars. Voor hen gaat het om het creëren van nieuwswaarde rondom transacties en markttrends.

ICT maakt het mogelijk het aanbod aan kantoorruimte toegankelijk te maken voor een breed publiek. Zo heeft de NVM jaren geleden de website Funda Business gelanceerd. Volgens velen een wat gedateerd en zeker niet volledig overzicht van het kantorenaanbod in Nederland. RealNext , een stichting waarin ca. 70 makelaars deelnemen, verzorgt het aanbodoverzicht op menig makelaarsite. RealNext werkte hiervoor samen met Property.nl. Echter onlangs is aan deze samenwerking een einde gekomen.  

De nieuwe slag om de huurder

Onlangs is Property.nl gestart met Ventu.nl. Op basis van haar jarenlange research (mede mogelijk gemaakt door de financiële bijdrage van RealNext) komt men nu met naar eigen zeggen 'het meest complete aanbodoverzicht van kantoorruimte'. Ventu.nl tracht zoekers aan te zetten rechtstreeks contact op te nemen met de verhurend makelaar. Naar verwachting wordt Ventu.nl voor haar inspanningen betaald door de makelaars echter door de breuk met RealNext is dit niet zeker. Ventu.nl doet hierover zelf geen mededelingen.

Flexas en Skepp gaan een stuk verder om de gunst van de huurder. Eigenaren kunnen gratis hun panden laten vermelden op de websites van beide partijen. Flexas neemt vanuit de potentiële huurder de regie voor het maken van een afspraak met de eigenaren. Tevens draagt men zorg voor de follow up. De huurder onderhandelt zelf met de eigenaar over de huurcondities. Flexas lijkt helder over haar verdienmodel; volgens vermelding op haar site ontvangt zij van de eigenaar standaard 10% courtage. Betekent dat het ene pand voor Flexas wel interessanter is dan het andere. Vraag is daarnaast of mogelijk incidenteel wordt afgeweken van de standaard courtage waardoor tevens sprake kan zijn van een voorkeur aan de zijde van Flexas.

Bij Skepp is het verdienmodel van oorsprong gebaseerd op het leveren van Design & Build diensten. Voor de eigenaar kan het daarbij gaan om een basis renovatie, voor de huurder om het inrichtingspakket. Daartoe is men bereid om voor eigen rekening het voortouw te nemen. Zo ontwikkelt men voor de eigenaar de 'online identiteit' van het pand incl. presentatiemiddelen. Voor de huurder werkt men risicodragend een inrichtingspakket uit incl. offerte. Onduidelijk is of men van de eigenaar een verhuurcourtage ontvangt. In het licht van het verdienmodel roept de recent aangekondigde splitsing tussen Skepp Verhuur en Skepp Design & Build wel de nodige vraagtekens op.

Dus zonder aanhuurmakelaar?

De nieuwe spelers lijken zich met name te richten op de meerwaarde van het digitaal bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Het disruptieve karakter daarbij is het wegsnijden van de rol van aanhuurmakelaar.  

Een makelaar rekent veelal tussen de 10 en 15% aanhuurcourtage te berekenen over de jaarhuur. Een interessante besparing als je rechtstreeks zaken kan doen met de eigenaar. Of verdient de (goede) makelaar dit bedrag meer dan terug in betere aanhuurcondities? Op voorhand kan worden gesteld dat dit zal afhangen van de specifieke situatie en de bij de huurder aanwezige kennis, ervaring en tijd.

Voor de meeste partijen is het aanhuren van een nieuw kantoor geen dagelijkse business. Vroeger ging het met name om de deal in termen van huurprijs en incentives.Tegenwoordig worden zaken als indeelbaarheid, opleveringsniveau, duurzaamheid en services steeds belangrijker en bepalend voor het succes; zowel functioneel, qua planning als financieel. Reden dan ook waarom menig makelaar de afgelopen jaren haar dienstverlening heeft uitgebreid met workplace consultancy, building consultancy en/of projectmanagement.

De propositie van de nieuwe aanbieders in de markt past in ons tijdsbeeld en zal dan ook succesvol zijn. Wel zal daarbij de nadruk liggen op relatief kleine, eenvoudige, herhuisvestingsvraagstukken waarbij veelal de DGA zelf het proces aanstuurt. Naar verwachting zullen de meeste partijen echter toch blijven kiezen voor een aanhuurmakelaar. Redenen hiervoor zijn de (voor)kennis van de markt, de complexiteit van de materie en de grote financiële impact.

Dan rest alleen de vraag hoe selecteer ik een goede aanhuurmakelaar. Onze Kieswijzer is een aardige start. Binnenkort vertellen wij u daarnaast meer over de makelaarsselectie per computer.

 

 

 

Kantorenwizard.nl helpt je op weg met de aanpak van jouw huisvestingsvraagstuk.