Kantorengebruikersmarkt 2016: ‘and the winner is .....’

Ook dit jaar vergeleken wij de vele (uiteenlopende) marktcijfers en onderzochten wij op basis van de cijfers van VastgoedMarkt hoe de makelaars in de verschillende regio’s qua aanhuurtransacties hebben gepresteerd.

De winnaars

2016 was een uitdagend jaar. Het opnamevolume bleef weliswaar nagenoeg gelijk aan 2015, de regionale verschillen waren echter zeer groot. Sommige makelaars profiteerden hiervan maar er waren ook serieuze verliezers.

Bij de grote landelijke makelaars heeft CBRE overtuigend de 1ste positie overgenomen van DTZ, zelfs als we daar de transacties van Cushman Wakefield aan toevoegen. CBRE wist qua aanhuurmetrage een groei te realiseren van 30%. Haar marktaandeel komt thans uit op 28% van de geregistreerde aanhuurtransacties. Cushman / DTZ liet een krimp zien van 15% en blijft thans steken op 18% marktaandeel. Opvallend is de opkomst van het kleinere Savills dat een groei realiseerde van 60% qua totaalvolume (aan- en verhuur). Op basis van de cijfers van VastgoedMarkt lijkt JLL in 2016 de grote verliezer met een volumekrimp van meer dan 50% (aan- en verhuur). JLL heeft laten weten dat deze cijfers niet juist zijn. Oorzaak hiervoor is dat men niet tijdig haar transactiegegevens 2016 heeft aangeleverd bij VastgoedMarkt.

Bij de regionale, specialistische makelaars is er met name positief nieuws in de regio’s waar een volumegroei werd gerealiseerd. NL Real Estate kan aangemerkt worden als de grote winnaar. Men scoorde een groei van 18% qua aanhuurvolume en verdubbelde haar totale marktaandeel (aan- en verhuur) naar 7% waarmee zij thans de 3e positie inneemt. Andere partijen die het goed deden qua aanhuur waren o.a. DRS, MVGM, De Mik, Oranjeborch en P. van den Bosch.

Onder de makelaars die alleen voor huurders optreden is Solved in 2016, wederom met grote afstand, de winnaar. Men wist een groei te bewerkstelligen van 55% waarmee haar marktaandeel qua aanhuur inmiddels op 10% uitkomt.

Kantorenmarkt 2016

In Q3 2016 was al duidelijk dat de kantorenbeleggingsmarkt voor 2016 richting een recordomzet zou gaan. Oorzaken hiervoor: o.a. het stuwmeer aan goedkoop geld en de schaarste aan solide beleggingsmogelijkheden. Cruciale vraag was hoe de kantorengebruikersmarkt zich in 2016 zou ontwikkelen. Immers het is wat lastig te rijmen als de waarde van kantoren overall hard stijgt terwijl de vraag (volume en huurprijs) nauwelijks van haar plaats komt.

Onder de professionals in de markt was er dit maal zo waar consensus over de totale marktopname, zijnde ca. 1,3 mio m². Opmerkelijk is wel dat NVM spreekt over een groei qua opname van 25% terwijl Dynamis het houdt op 13% en Cushman Wakefield respectievelijk JLL het hebben over een groei van 4%. Begrijpt u het nog? De cijfers van VGM laten een ander, in onze ogen realistischer beeld zien. 2016 was een fractie beter dan 2015 maar zeker geen euforie.

Door de druk vanuit de woningmarkt werden in 2016 vele kantoren getransformeerd. Hiermee verdween ca. 750.000 m² kansarm kantorenvastgoed uit de markt, resulterend in een daling van de kantorenleegstand naar 13,5%. Nog steeds veel te hoog maar een stap in de goede richting.

Het gaat goed met de Nederlandse economie. Naast vertrouwen in de markt levert dat ook nieuwe werkgelegenheid op en derhalve een extra vraag naar kantoorruimte. Wat hiervan de impact is, is onzeker. De onlangs gepubliceerde studie van het  Planbureau van de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB) maakt het allemaal niet duidelijker. Bij een sterk economische groei verwacht men een kantoorbehoefte in 2050 van 48 miljoen m² hetgeen ongeveer gelijk is aan het  huidige volume van de kantorenmarkt. Bij een laag groeiscenario komt men uit op 30 miljoen m². Ja daar is lastig beleid op te maken …… Op basis van de groeipotentie van Nederland qua kantoorwerkgelegenheid en het m² gebruik per werknemer lijkt het ons inziens verstandig voor de middellange termijn uit te gaan van de nullijn. Dit betekent een kantoorbehoefte van ca. 42 miljoen m².

Wat daarbij wel opvalt is dat de regionale verschillen steeds groter worden zowel qua vraag, aanbod als prijs. De grote steden in de Randstad en Noord Brabant lijken te profiteren, de regio zakt verder weg. Enerzijds komt dit door de verplaatsing van arbeidsplaatsen (o.a. door consolidatie van bedrijfsonderdelen) naar centrale, goed bereikbare locaties. Anderzijds doordat de transformatiekansen in de genoemde steden het grootst zijn en hier derhalve de meeste  onttrekking plaatsvindt. Betekent dat, zoals nu reeds duidelijk zichtbaar in Amsterdam, lokaal de leegstang snel afneemt. De roep om meer nieuwbouw lijkt daarbij logisch echter zal gepaard gaan met een verdere toename van de leegstand in de regio.

Door de druk op de beleggingsmarkt is de gemiddelde marktwaarde van kantoren in de grote steden sterk gestegen. Zeker waar het gaat om kantoren van voldoende kwaliteit op goed bereikbare locaties. De productiekosten (grondkosten, bouwkosten, bijkomende kosten) van nieuwbouw kantoren zijn daarentegen beperkt gestegen. Betekent dat de marge op nieuwbouw sterk is toegenomen. Daarnaast is er nog steeds een enorme honger vanuit de beleggingswereld naar goede beleggingspanden. Uiteraard dient de overheid oog te hebben voor de huisvestingswensen van het bedrijfsleven. Echter we moeten ons beseffen dat de financiële drijfveren van ontwikkelaars, makelaars, beleggers, architecten en bouwers thans wel erg groot zijn.  Bij een nauwelijks toenemende behoefte aan kantoormeters lijkt renoveren en herontwikkelen waar mogelijk, een betere optie dan nieuwbouw.  

Bronverantwoording

Bij onze analyses hebben wij ons gebaseerd op de door VastgoedMarkt aan ons ter beschikking gestelde transactiecijfers 2016 en wel wat betreft de gebruikerstransacties kantoren. Aankoop ten behoeve van eigen gebruik is daarbij niet meegenomen. Alle ranking- en groeicijfers zijn gebaseerd op aanhuurmetrages waarbij collegiale opdrachten evenredig zijn verdeeld over de betrokken partijen.

Specifieke vragen over bedrijfshuisvesting? Kantorenwizard.nl helpt je verder.