Succes flexibele kantoorconcepten is niet vanzelfsprekend

Het lijkt goed te gaan met de aanbieders van flexibele kantoorconcepten / business centers. Zo kondigt NSI aan om in december haar 13de HNK (Het Nieuwe Kantoor) te openen. Tribes opent tegelijkertijd haar 11de vestiging in Amsterdam Riekerpolder. Nemen dit soort aanbieders langzaam maar zeker de traditionele kantorenmarkt over? Of gaat het hier om een tijdelijk fenomeen?

Hippe kantoren

Het is alweer enige tijd geleden dat Regus alleenheerser was op de markt voor flexibele kantoorhuisvesting. Inmiddels telt de Nederlandse markt meer dan 250 serieuze aanbieders. Volgens de laatste ramingen gaat het daarbij om ca. 2% van de kantorenmarkt ofwel om ca. 1 mio m². De focus is inmiddels verschoven van de corporate kantoorgebruikers naar de ZZP'ers en start ups. Het gaat daarbij niet alleen om het gemak van een kant en klaar kantoor op basis van een flexibel contract, maar vooral ook om het creëren van een community gevoel; het moet bovenal leuk en hip zijn. Maar ook niet te duur.

Flexibiliteit

De afgelopen jaren hebben vele organisaties slagen gemaakt op het vlak van kostenbeheersing. Op de kosten van personeel maar zeker ook op het vlak van huisvesting. Flexibiliteit is daarbij het sleutelwoord. Qua meters maar ook qua voorzieningen. Het eigen iconische kantoorgebouw maakt dan ook steeds vaker plaats voor een multi tenant omgeving waarbij de voorzieningen (receptie, restaurant, etc.) worden gedeeld. Op de Amsterdamse Zuidas een bekend verschijnsel. Maar op de wat mindere locaties al snel de vraag wie het exploitatierisico van deze gedeelde diensten op zich neemt.

Win-win

De structurele leegstand op de kantorenmarkt heeft vele vastgoedeigenaren aangezet om haar kantoorproduct op te poetsen. Niet uit bezieling maar uit bittere noodzaak. Leegstand leidt tot lagere taxatiewaarden en mogelijk derhalve tot negatieve jaarcijfers. Aanbieders van flexibele huisvestingsconcepten lijken hierin een oplossing te kunnen bieden. Zo huurt men tegen bodemprijzen een gedeelte van het pand en start hier een eigen business center. Door de lage huurkosten kan een interessante propositie worden gecreëerd richting ZZP'er en start ups. Voor de eigenaar levert dit extra reuring op met meer kans op verhuur van de overige leegstaande ruimten. Tevens is hij af van de zorg voor het service aanbod.

En als het economisch wat minder gaat

Het gaat goed met de Nederlandse economie en ook met de aanbieders van business centers. Het is bekend dat bij een economische neergang de vraag naar kantoorruimte in het algemeen en die naar business centers in het bijzonder, afneemt. Regus heeft in het verleden laten zien dat in een dergelijke situatie huurcontracten niet heilig zijn. Bij vraaguitval zal menig business center de stekker er uittrekken mede vanwege het gebrek aan financiële buffers. Uiteraard geldt dit in mindere mate voor vastgoedeigenaren zoals NSI die zelf haar business centers exploiteren (HNK). Echter zij worden op termijn evenmin gespaard. De jaarlijkse taxatiewaarden zullen snel dalen met alle gevolgen van dien.

De effecten van duurzaamheid

En dan is daar het onlangs door minister Stef Blok aangekondigde gebruiksverbod op niet duurzame kantoren. Een groot aantal hedendaagse 'hippe' business centra is gevestigd in gedateerd binnenstedelijk vastgoed. De basis gebouwkwaliteit laat te wensen over en er is sprake van een minimale klimaatinstallatie. Denk daarbij bijv. aan de oud Philipsgebouwen op Strijp S in Eindhoven. De lage boekwaarde maakt thans exploitatie op basis van een lage, niet marktconforme huur mogelijk. Echter als deze gebouwen vanaf 2023 ten minste over een energielabel C moeten beschikken zal een aanzienlijke upgrading noodzakelijk zijn. Voor menig pand zal dit niet haalbaar zijn hetgeen zal leiden tot een versneld afscheid van deze gedateerde panden incl. de daarbij behorende service providers.

 

 

 

 

Kantorenwizard.nl houdt je op de hoogte van de laatste ontwikkelingen.